MÜLKİYE CAMİASINA YENİ YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA RAPOR ve MÜTALÂA

Sayın N.İlter Ertuğrul tarafınan hazırlanan ve çok önemli bulduğumuz için bloga konulmasında yarar gördüğümüz bu metinde blogun altyapısından kaynaklanan teknik nedenlerle biçimsel değişiklikler oluşmuştur. Metnin özüne zarar vermediğini düşündüğümüz bu değişiklikler için Sayın Ertuğrul'dan özür dileriz.

Blog Yönetimi

*

(MÜLKİYE BİRLİĞİ VE VAKFI YÖNETİMİ İLE) MÜLKİYE CAMİASINA YENİ YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA RAPOR ve MÜTALAA

N. İlter ERTUĞRUL 1

Sevgili Birlik ve Vakıf yönetim kurulları ile Sevgili Mülkiyeliler,

Mülkiye Vakfı'na ait iki binanın yap-işlet-devret yöntemiyle yıkılıp yeni binalar yapılmasına ilişkin gelişmeler hakkındaki raporumu ve kişisel değerlendirmemi aşağıda sunuyorum.
Somut bilgileri bekleyip, onlar üzerinden bir değerlendirme yapmayı daha doğru buldum. Böylece, hem eldeki verileri ve bilgileri değerlendiren -en azından kendi ayağımın yere basacağı - bir çalışma yapabilecektim, hem de -eğer bir işe yararsa- bu çalışma, giderek daha da 'soyut ve sübjektif' yaklaşımlara mahkûm olacak gibi görünen bir tartışmanın, daha nesnel bilgiler üzerinden yürütülmesine yardımcı olabilecekti.
Sevgi ve saygılarımla hepinizin bilgisine sunuyorum.

GİRİŞ
Bu satırların yazarı, ömrünün önemli bir bölümü imtiyaz şartlaşma/sözleşmeleri, bunlara karşı açılmış idari davalar ve alınmış iptal kararlarıyla geçirdi.
Üç yıllık Mülkiye yöneticiliği ve 1 yıllık genel sekreterliği döneminde de "işletmeden sorumlu" üye olarak önceki yönetimler tarafından yapılmış bir "İşletme Sözleşmesi'nin uygulanması sırasında doğan sorunları bizzat yaşadı.
Bu nedenle öncelikle, "Sözleşme"nin nasıl düzenlenmesi gerektiği ve bir sözleşmeyi incelerken nelere bakılması gerektiği hakkındaki temel yaklaşımını aktarmak zorunlu.
Tecrübe ile sabit ki, bu tür sözleşmelerde, büyük ve yakışıklı lafların bir sonucu yok. Bu tür sözleşmelerde maddelerin ilk paragrafları işi/imtiyazı/işletme hakkını/yap-işlet'i/yap-işlet-devret'i VEREN'in lehine büyük laflarla başlar. Ama önemli olan sonraki, özelikle "ancak" anlamına gelen bölümdeki hükümlerdir. Örneğin bu sözleşmeye göre "(...) değişiklik yapılamaz". Ama, idarenin yazılı onayı alınırsa yapılabilir. (Yazılı onayı kim, hangi koşularda, hangi yetkiyle ve hangi konularda verecektir? Ona bu yetkiyi, kim, neye göre verecektir? vs)
Yine bu sözleşmeye göre, "tüm bildirimlerin ilke olarak yazılı yapılması" gerekir. Yazılı yapılmazsa ne olur ya da sözleşmeye aykırı bir uygulama "yazılı bildirim" ile yapılırsa, geçerli hale mi gelir?
Örneğin 4. maddenin mevcut halinde 15 yıllık işletme süresinin uzatılmasına ilişkin bir hüküm yoktur. Ama madde başlığı "Sözleşme Süresi ve Uzatılması "dır. Mülkiye kamuoyuna ilan edilen sözleşmede 15 yıl işletme süresinin uzatılacağına ilişkin hiçbir hüküm olmadığı için, uzatılmayacağı kabul edilmiş gibi görünürken, ya da Sözleşme'nin ilan edilen metninden böyle bir sonuç çıkarken, İŞLETMECİ (ŞİRKET) madde başlığına dayanılarak, işletme süresinin uzatılmasını isteyebilecek midir? Sözleşme metni, -sözleşmede geçen kısaltmasıyla- ŞİRKET'e böyle bir hak vermez görünürken, madde başlığı böyle bir hak vermektedir. Ayrıca sözleşme süresinin sonuna ilişkin lehte ya da aleyhte hiçbir hüküm yoktur. Bu durumda ŞİRKET "engelleyici bir düzenleme olmadığı "ndan bahisle böyle bir talepte bulunduğu zaman, 20 yıl sonraki yönetim bu başvuruyu, "sözleşmeden doğan bir talep" olarak mı değerlendirecektir; yoksa, "işleme konması mümkün olmayan bir talep " olarak mı?
Örnekler çoğaltılabilir. Ama sanırım sorunu anlatmak için yeterlidir.
Sözleşme, ciddi ve çok kapsamlı bir metindir. Ciddi'dir çünkü tarafların hukuksal sorumluluklarını belirler, onlara hukuksal sorumluluk yükler.
Kapsamlıdır çünkü, yalnız yapıldığı dönemde çıkabileceği düşünülen sorunları değil, gelecekte çıkabilecek sorunları da öngörerek ve iki tarafın da bir düzenlemeden aynı sonuçları anlamasını sağlayarak, bir başka deyişle "farklı yorum yapılmasına izin vermeyecek" metni kalem altına alarak düzenlemeyi gerektirir.
Çünkü, "öyle olacağı varsayılarak" tarafların aynı biçimde anlayacağı şekilde düzenlenmemiş her konu, muhtemel bir "ihtilaf” konusudur. Üstelik, bugün sözleşmeyi yaparken tartışanlar, ilgili maddeyi şöyle ya da böyle düzenleyenler, hiçbir not tutmamış, sözkonusu maddenin nasıl yorumlanacağına ilişkin bir kayıt bırakmamışlardır. Gelecekteki yönetimler, bu bilgiden de yoksundurlar.
İkincisi, sözleşmenin yapıldığı dönemde daha çok göz önünde tutulan, inşaat ya da ilk işletme dönemi vb gibi, yakın dönem olur. Sorunlar ise, sonradan ve uygulamada çıkar. Mülkiye gibi "özel sözleşme" geleneğini bilmeyen ekol bir yana, -kusura bakmasınlar- Türkiye'deki hukuk mezunu avukatların dahi, İDARE2'nin haklarını korumak açısından yeterliliği kuşkuludur. Zaten, bu alanda Türkiye'nin de yeterli birikimi olduğunu söylemek kolay değildir.
Bu durumda başlangıçta sözleşmenin olabildiğince ayrıntılı hazırlanması, bir süre dinlenmeye bırakılması, sonra yeniden ele alınması ve SÖZLEŞME'NİN ESASINA İLİŞKİN HİÇBİR KONUNUN, SONRAYA, EK DÜZENLEMELERE (PROTOKOLLERE) BIRAKILMAMASI GEREKİR.
Şartname'nin çok standart olduğu, Sözleşme'nin de başka bir yerden, bazı yerlerinin de daha önce Kazgan'la yapılan işletme sözleşmesinden aktarıldığı anlaşılıyor. Ancak, ilerideki dönemde çıkacak sorunları yeterince göz önünde tutmadığı belli.
ŞİRKET (herhangi bir şirket) başlangıçta yaptığı masrafları -doğal olarak-sinekten bile yağ çıkararak karşılamak için sözleşme maddelerini hep kendi lehine yorumlar. Örneğin masa sayısını -sadece bir veya iki- artırabilmek için, bir ağacın falan yere dikilmesine karşı çıkabilir, bir ağacı sakatlayabilir, kurutabilir, kesilmesini sağlayabilir (Bunların hepsi "bilimsel rapor"larla yapılır). Kapı girişini içeri ya da tam tersi dışarı doğru açılabilir hale getirebilir. Tuvaletteki klozet sayısını düşürebilir, klimanın dış bağlantısını "müşteri memnuniyetini sağlamak"(!) için, İDARE'ye ait bir balkona koyabilir, -size sormadan- terastaki kapalı alanı büyütebilir ya da güneşliği birkaç metre uzatabilir, Oyun Salonu'ndan geçiş isteyebilir vs vs vs.3
Üstelik, ŞİRKET'in Mülkiye yönetimine karşı her durumda büyük bir avantajı vardır. Çünkü, Mülkiye'de yönetimler değişir, ama o değişmez. Gelen yönetim, her seferinde sıfırdan başlarken, o geçmişin birikimiyle devam eder: Yaratılan "teamüller", sözleşmeyi bile aşmış olabilir. Bu ara yeni yönetimin ve yeni "vakıf denetim görevlisi"nin, sözleşmeyi ve uygulamalarını öğrenmesi, aylar alacaktır.
İşletmecinin "lehine olan her şey" zaten sözleşmenin güvencesindedir ve İdare'nin bunu daraltması mümkün değildir. Ama, İşletmeci, İdare'den her seferinde -kendince- "haklı" nedenlerle sürekli yeni taleplerde bulunur.
Örneğin, daha önce KAZGAN devredilirken yapılmış sözleşmenin bir "kira sözleşmesi" değil, "işletme hakkı devir sözleşmesi" olduğunu anlatmak ve işletmeciye kabul ettirmek mümkün olmamıştır. Konu, dönemin hükümetinin enflasyonla mücadele kapsamında taşınmaz kiraları hakkında getirdiği "sınırlama"nın bizim sözleşmemize de uygulanıp uygulanamayacağıydı. İşletmeci (burada kimseyi itham etmediğimi ve her zaman karşılaşılacak bir sorunu aktarmaya çalıştığımı özel olarak belirtirim) yasa ile getirilen o sınırlamanın kendisi için de geçerli olduğunu savunmuş ve Mülkiye ile yapılan sözleşmedeki "enflasyon oranında artış" düzenlemesine karşın, yasanın (düşük) belirlediği yıllık oranlarda kira artışı yapmıştı. Tüm geliri işletme kirasından ibaret Mülkiye için bu ciddi bir gelir kaybıydı.
Çoğu kişinin böyle bir davanın kazanılamayacağını söylemesine rağmen dava açtırdık. Dava dilekçesinin temel bölümünü kendim kaleme aldım. Yargı "taşınmaz kirası" ile "işletme hakkı kirası"nın farklı şeyler olduğun kabul etti ve sonuçta Mülkiye, bizim dönemimizde açılan dava karşılığında bizden sonraki -şimdiki yönetim-dönemde 100 (milyar) bin TL civarında bir para kazandı.4
Bu sözleşmeyle de, benzer tartışmaların çıkacağını ve benzer sorunların yaşanacağını şimdiden söyleyebilirim. Bunların -sadece- bir bölümünü aşağıda bilginize sundum. Daha fazlasını da aktarabilirdim ama, henüz gerçekleşmemiş ihtilaflar hakkında peşinen bir irade beyanı sayılabileceği ve yaptığım yorum gelecek dönemlerdeki Mülkiye yönetimlerinin aleyhine kullanılabileceği için tümünü aktarmadım, bu kadarıyla yetindim.
Bu bölüme son verirken, bu konulara üçüncü kişilerin nasıl baktığını ve tarafların hangi nitelikleri haiz olduğunu düşündüğünü göstermek için İMO Ankara Şubesi raporundaki şu ilkeleri aktarmakla yetiniyorum:
"Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:
•Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
•Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Öyle olup olmadığına siz karar vereceksiniz.

SÖZLEŞME HAKKINDA KISA RAPOR 5:
Yukarıda vurguladığım sınırlamalar çevresinde sözleşmeye ilgili görebildiklerimden sizinle paylaşabileceklerim şunlar:
1 - GİZLİLİK KAYDI:
a) TARAFLARIN GİZLİLİK TAAHHÜDÜ:
Sözleşme'nin 25. maddesiyle GİZLİLİK TAAHHÜDÜ getirilmiştir.
"Taraflar her türlü bilgileri gizlilik esasına göre değerlendirecekler ve ifşa etmeyeceklerdir (a.b.ç. NİE).
Taraflar istihdam edecekleri tüm şahıslann veya karşı tarafla ilişkisi sonucu bilgileri almış şahıslann bu yükümlülüğü yerine getireceklerini garanti eder."
Maddede sözü edilen ve tarafların garanti altına aldıkları "bilgi" nedir?
Örneğin, Şirket'in ihmali ya da kusuru sonucu inşaat sırasında üçüncü kişilerin canına ya da malına zarar vermiş olduğunun öğrenilmesi "bilgi" kapsamında mıdır ve "gizli" midir?
Ya da "Vakıf Denetim Görevlisi”nin, inşaat sırasında tespit ettiği sözleşmeye aykırı bir uygulama ya da bir teknik kusur, "bilgi" midir ve Mülkiye kamuoyundan gizli midir?
Mesela, inşaatın, sözleşmede öngörülen süreden daha uzun süreceğinin öğrenilmesi, "bilgi" midir ve "gizli" midir?
Benzer biçimde, inşaat ya da işletme süresi sırasında, yüklenicinin sözleşmenin herhangi bir şartını yerine getirmediğinin ya da getiremeyeceğinin öğrenilmesi "bilgi" midir ve "gizli" midir?
Ve, böylesi bir haberin Mülkiye mezunlarının kurduğu herhangi bir grupta ya da bir gazetede yayımlanması sözleşmenin TARAF'ı MB Vakfı'nın sözleşmeyi ihlal etmesi anlamına gelecek midir, gelmeyecek midir? (Bunun hukuksal sonuçları Sözleşme'den öğrenilebilir. Md:19/B6)
Mülkiye camiası -kendi ihtisas alanına göre- örnekleri artırabilir ama, gizlilik kaydının yarattığı sakıncaları ve getireceği hukuksal sonuçları göstermek açısından sanırım bu örnekler yeterlidir.
b) GİZLİLİK SÜRESİ:
Sözleşme'de düzenlenen gizlilik taahhüdünün zaten "muğlak ve sınırsız" olması ve bir nevi "ticarî sır" kisvesi getirmesinden daha vahim olan, GİZLİLİĞİN SÜRESİ'dir.
Gizlilik, inşaat ya da işletme süresini kapsamamakta, daha sonra 10 YIL DAHA DEVAM ETMEKTEDİR:
"Bu gizlilik yükümlülüğü, işbu SÖZLEŞME'nin her ne sebeple olursa olsun feshinden veya sona ermesinden sonra da hüküm ifade etmeye devam edecektir. Ancak bu hallerde gizlilik yükümlülüğü azami 10 yıl devam edecektir. " (md.25/1)
Sözleşmeye göre -herşeyin normal gittiği koşullarda- 14 ay inşaat süresi ve (binalardan birinin değil, ikisinin birden tesliminden başlayacak) 15 yıl işletme süresine 10 yıl daha eklendiğinde, 25 yılı aşan bir sır perdesi getirilmektedir.
Örneğin, mevcut yönetimin yerine önümüzdeki 25 yıl içinde seçilecek herhangi bir yönetim, yönetime geldikten ve belgelere ulaştıktan sonra, "bilgi" sahibi olduğu kendisinden önceki hukuk dışı uygulamaları gizlemekle yükümlü mü tutulacaktır? Ve bu bilgileri -basın bir yana- Mülkiye camiasına açıklaması İDARE'NİN KUSURU mu sayılacaktır?
Bir Mülkiye yönetiminin, kendinden sonraki yönetimleri 25 yıl bağlayacak bir düzenlemeyi getirme yetkisi var mıdır?

YIKILACAK VE YAPILACAK BİNALAR
Şu anda tartışma, Mülkiyenin mevcut binaları "yıkılsın mı, yıkılmasın mı",
üzerine yoğunlaşmış vaziyette. Mevcut binaların yıkılmasını destekleyenler de, "toplumsal geleceğin anıları"nı yaratacak (!?) yeni ve modern binanın hayali peşindeler.
Peki, nasıl bir bina yapılacağını kim biliyor?
Gizlilik şartı yapılacak binanın tüm özelliklerini öğrenmemizi engelliyor. Bununla birlikte, Sözleşme'nin maddelerinden ve İMO Ankara Şubesi'nin verdiği rapordan yeni binaların nasıl olacağı, yapıldıktan sonra Mülkiye'nin eline neler kalacağı, binayı yapana neler verileceği ortaya çıkarılabiliyor.
İzninizle, Mülkiye yönetiminin bugünkü binaları neyin karşılığında yıktırdığına ve yapmaya kalktığı işin Mülkiye'ye bugünden fazla ne getirdiğine -ya da götürdüğüne-bakalım mı?
Sözleşmenin 11/son maddesine göre Şirket, iki bağımsız bina inşa edecek. Biri şimdiki genel merkezin yerine (1. Bina), diğeri otel binasının yerine (2. bina)
Aynı maddede yer alan paragraf içindeki ifadeden şunların da yapılacağı anlaşılıyor: "açık alan, otopark, peyzaj, bahçe".
Okuyalım:
Madde 11/b- "ŞÎRKET tarafından, YATIRIM DÖNEMİ'nde, avan projeye bağlı kalınarak hazırlanacak ve İDARE'nin yazılı oluru alınacak projede belirtilen kapalı alana sahip (açık alan, otopark, peyzaj, bahçe hariç) 2 adet BÎNA, îdarece kabul edilen uygulama projelerine uygun olarak inşa edilecektir. "
Yani, "açık alan, otopark, peyzaj, bahçe " bu uygulama projelerinin -doğal olarak-KAPALI ALAN tarifinin dışında. Ama yapılacağı da SÖZLEŞME'ye göre kesin. Bu durumda ya kapalı alanlar dışında da olsa Şirket tarafından yapılacak, ya masrafı Mülkiyeliler Birliği tarafından karşılanarak yapılacak ya da ayrı bir ücret ya da protokol karşılığında yapılacak. Ama yapılacağı kesin. Çünkü, Bahçe'nin işletmesi ŞİRKET'e verilmiş; Bahçe düzenlemesi yapılırken, peyzajın ve açık alanın yapılması da zorunlu. Yönetimin daha önceki açıklamaları çerçevesinde Otoparkın yapılmayacağı söyleniyordu, ama anlaşılan yapılıp yapılmamasına projenin gidişatına göre karar verilecek. Ya da bize verilen bilginin dışında yapılacak.7 .7
İMO Ankara Şubesi raporuna göre yapılacak yeni binaların özellikleri şunlar8:
YENİ PROJEYE GÖRE (OTELİN YERİNE YAPILACAK) 2. BİNA : Bodrum Kat + Zemin Kat + Arka Kat + Teras Kat olmak üzere toplam 4 kat.
İMO Ankara Şube raporuna göre katların kullanım planları şöyle:
Bodrum kat
Teknik Oda, Mutfak, Hol, Depo, Bay Personel WC, Bayan Personel WC, Taş fırın, Bayan WC, Lavabo, Bayan WC, Isı merkezi, Müşteri holü, Bay WC, Hol.
Zemin Kat
Lokanta, Sundurma altı.
Arka Kat
İdare, Hol, 2 WC, Lavabo.
Teras Kat
Lokanta, Servis, 2 WC, Lavabo.
Bu projeden, otelin olduğu binanın yıkılarak yerine mutfağı bodrum kata alınmış -böylece işletme alanı genişletilmiş- giriş(zemin) kat ve buna yeni eklenen terasla birlikte, -en az- iki katı lokanta olarak işletilebilecek bir bina kurulacağı ortaya çıkıyor. Yeni yapılacak bu bölümde Vakıf senedinde düzenlenen "Site"ye ilişkin hiçbir yapı yok, kullanımı Mülkiye'ye verilecek bir yer yok Daha önce var olan Misafirhane de artık yok.
YENİ PROJEYE GÖRE (ANA BİNANIN YERİNE YAPILACAK) 1. BİNA
1. Bina şu katlardan oluşuyor:
2. Bodrum Kat + 1. Bodrum Kat + Arka Kat + Zemin Kat + 1. Kat + 2. Kat
+ 3. Kat + 4. Kat ve Teras Kat olmak üzere toplam 9 kat.
İMO Ankara Şube raporuna göre katların kullanım planları şöyle:
2. Bodrum kat
Sığınak, Makine Dairesi, Mutfak, Taş Fırın, WC-Duş, Sığınak, Depo, Hol, Servis holü, Soyunma Odası, Sığınak, Hol.
l. Bodrum Kat
Sergiye Giriş, Toplantı ve sergi sal, Kaçış koridoru, Bay WC, Bayan WC, Servis holü, Kulis, Mekanik tesisat odası, Hol, Isı merkezi.
Arka Kat
İdare, Servis Holü, Havalandırma Odası, Klima Balkonu, Giriş, Lokanta boşluğu.
Zemin Kat
Lokanta, Giriş, Mekanik oda, Hol, Bay WC, Bayan WC, Servis holü.
1. Kat Planı:
Lokanta, Hol, Bay WC, Bayan WC, Mekanik odası, Havalandırma odası, Servis holü, Balkon.
2. Kat Planı:
Ofıs, Ofıs, Hol, Danışma, WC, Ofıs; Mekanik odası, Hol, Bay WC, Bayan WC, Toplantı salonu, Servis holü, Balkon, Oda, Oyun terası.
3. Kat Planı:
Ofis, Ofis, Hol, Danışma, WC, Ofis, Mekanik odası, Hol, Bay WC, Bayan WC, Oyun salonu. Servis holü, Balkon, Oda, Oyun terası.
4. Kat Plam:
Ofis, Toplantı odası, Hol, Ofis, Sekretarya, WC, Hol, Bay WC, Bayan WC, Mekanik odası, Arşiv, Ofis, H.odası, Servis holü, Balkon.
Teras Kat Planı:
Lokanta, Giriş holü, Mekanik odası, Hol, Bay WC, Bayan WC, Havalandırma odası, Servis holü, Balkon.
Bu projeye göre, şu anda Mülkiye'nin kullanımındaki üç kat, (1) Muammer Aksoy Okuma Salonu, Mülkiye Spor'un odası ve Çay ocağı, (2) Mülkiye'nin idari bölümü, (3) Vakıf yönetim katı korunuyor, oyun salonu bu bölümün içine katılıyor. Halihazırdaki gibi İşletme ile -bina olarak- ilgisi kalmıyor. Karşılığında İşletmeci'ye komple bir kat veriliyor. Yani, Mülkiye'nin kullanım alanlarının biraz daha genişlemesinden başka bir kârı yok. Sadece, 1. Bodrum'da -büyüklüğünü ve kapasitesini bilemediğimiz- bir toplantı ve sergi salonuna sahip olunuyor.
O olacağı ve "toplumsal anılar" yaratacağı iddia edilen "sosyal birimler "in hiçbiri yok.
İşletmeci açısından bakıldığında şu andaki zemin kattaki mutfak tümüyle kalkıyor ve aşağıya iniyor. Dolayısıyla yer genişliyor (yani, masa sayısı ve Şirket'in kazancı artıyor), 1. katın tamamı lokanta oluyor ve bir de teras kazanıyor.
Sonuç olarak, (İMO Ankara Şubesi'nin raporundaki proje doğru kabul edildiğinde) 15 yılık bir işletme hakkı karşılığında Mülkiye'nin bu sözleşmeden elde ettiği bir "toplantı ve sergi salonu" oluyor. Bunun dışında "site" amacına yönelik herhangi bir yapılaşma yok. Üstelik yeni binalarda da "ticarethane" usulü sürüyor ve Mülkiye TESİSLERİ, yine "lokanta/işletme/ticarethane " olmaya devam ediyor.
Mülkiye'nin mevcut tesislerinin yıkılmasına karşı çıkanları "kişisel anılar"ını korumakla suçlayanların yaptıracağı binalar, görebildiğimiz kadarıyla "kişisel anı" üretimini artırmaktan başka bir işe yaramıyor.
Üstelik yaptırılan 2. Bina'nın tamamı ve 1. binanın 5 katı yine bir "ticari işletme" olduğu için, 15 yıllık süre dolduktan sonra bile, Mülkiye yine işletmecilere ve onlarla yaşanacak çekişmelere mahkûm kalmaya devam edecek. Kısaca bu inşaat, toplantı ve sergi salonu dışında mevcut yapıdan fazla bir şey sağlamadığı gibi, Vakıf kuruluş Senedi'nde yer alan Site'yi de sağlamıyor. Mevcut binaya Mülkiye açısından yalnızca bir "sergi ve toplantı" salonu ekliyor.
SÖZLEŞMEYE GÖRE YAPILACAK BİNALAR
Yukarıda aktarılanlar İMO Ankara Şubesi'nin raporundaki "BİNALAR" çerçevesinde...
Şimdi, bir de yapıya Mülkiyeliler Birliği web sitesinde yayımlanan "Sözleşme" cephesinden bakalım.
Sözleşme'nin 3. maddesinde yapılacak binalar şöyle tanımlanıyor:
1. Bina:
Zemin + 4 normal kat ve teras katı ile 2 bodrum kat olmak üzere, sekiz kat. (İMO raporunda toplam 9 kat olarak geçmişti)
2. Bina:
Zemin + 1 normal kat, bir teras katı ve 2 bodrum kat (İMO raporunda bodrum kat sayısı 1 iken, Sözleşme'de 2'ye çıkmış. 1. Bina ve 2. Bina'daki birar kat değişikliğinden, İMO'dan rapor hazırlaması istenen binanın, Şirket'le yapılan sözleşmede değiştirildiğini anlıyoruz).
Bu maddeye göre 2. bina diğerinden 3 kat eksik (İMO raporuna göre 4 kat eksik).
Ancak, aynı maddeye göre:
"İmar yönetmeliğinin eksik kata izin vermemesi halinde her iki bina da Zemin + 5 normal kat ve iki adet bodrum katı olarak yapılacaktır."
Yani, "eksik kat"a izin verilmemesi, projede 2. binada 3 katlık bir artışa yol açıyor. Ama binanın bu şekilde yapılma zorunluluğu çıkması durumunda Mülkiye ile ŞİRKET arasındaki bölüşüm belirlenmemiş, ek protokol ile düzenleneceği belirtilmiş:
"Bu halde, bu imalat için yapılacak giderlerin ve yapılacak ilave alanların paylaşımı ve bu alanlardan dolayı İDARE'ye ödenecek kiranın miktarı taraflar arasında yapılacak bir ek protokolle belirlenecektir." (a.b.ç. NİE)
Kuşkusuz 5 ya da 6 katlı bir bina ile 9 katlı binanın işletme kirası aynı olamaz. Ancak, düzenlemede, kat sayısının artması durumunda, Mülkiye'nin giderleri de "paylaşması" biçiminde bir ifade kullanılması, daha ilk aşamada taraflar arasında bir gerilimin de işareti. Kat sayısı artarsa, inşaat masraflarına Mülkiye de mi katılacak? Yoksa, inşaat masraflarına katılması mümkün olmayan -ya da böyle bir gücü olmadığı açıklandığı için öyle bildiğimiz- Mülkiye'ye düşecek pay ve inşaat gelirleri, "Mülkiye 'nin giderleri paylaşamaması" nedeniyle daha düşük mü belirlenecek?
Yapılacak inşaat, sözleşmenin en temel maddesi. Bu yüzden de, SÖZLEŞMEDE AÇIKÇA DÜZENLENMESİ GEREKEN bir madde. Buna karşın, Mülkiye aleyhine bir ifade biçimi ile kaleme alınarak ek protokole bırakılmış. Oysa, Sözleşmenin "esasına ait" düzenlemeler ek düzenlemeler'e -o arada "protokol”e-bırakılamaz. Sözleşmenin tanım olarak "karşılıklı irade beyanı" olması demek, tarafların irade beyanlarını anlaşamadıkları yerde yapmayıp erteleyebilecekleri demek değildir. Bu -bence- yalnız hatalı değil, Sözleşme'yi esastan sakatlayan bir durumdur.
Ayrıca, "izin verilmediği" takdirde, inşaatın kat sayısının artması nasıl bir mantık zinciridir, bunun da izahı gerekir. Normalde, "izin verilmediği takdirde " bir şey artmaz, azalır. Ama burada "izin verilmediği" halde, Sözleşme'deki az katlı bina, daha çok katlı oluyor.
Son olarak, 2. Bina Sözleşme'de tümüyle bir gelir alanı olarak Şirket'e bırakıldığından, onun gelirlerini "her durumda" garantiye alan bir yaklaşım sergilenmiş. Oysa, "her durumda" garantiye alınan ve öncelikle gözetilmesi gereken Mülkiye'nin çıkarları değil midir?
ŞİRKET'E VERİLEN, MÜLKİYE'YE KALAN
Sözleşmenin 11. maddesine göre, (otel yerine yapılacak) 2. Bina'nın tamamı ve bahçesi ile 1. Bina'nın zemin, 1. kat, teras katı, 1. bodrum kat ve bahçesi ŞİRKET tarafından işletilecek
Mülkiye'ye 1. bodrum kat, 2.kat, 3. kat ve 4. kat verilecek.
Mevcut binalar yıkılıp yerine (İMO'ya göre) 13, (Sözleşme'ye göre) 14 ( 2. binada kat sayısı artarsa) 18 katlı bina yapılacak.
Bunun her durumda en az 4 tanesi Mülkiye'nin, 10 tanesi Şirket'in. Geri kalan 4 dairede nelerin olacağı ve nasıl paylaşılacağı sonra ek protokolle belirlenecek.9
Bu 10 daire karşılığında Mülkiye ayda 45.000 TL alacak. Üstelik ilginç, 1. Bina'nın yarısı Mülkiye'nin iken buradan alınacak kira 30.000 TL, 2. Bina'nın tamamı

Şirket tarafından kullanılacak iken, oradan alınacak kira (Binanın katları artmadığı ve buradan Mülkiye'ye ek kira gelmediği takdirde) bunun yarısı 15.000 TL.
Şirket'in iki binada kullanacağı kat oranı ile vereceği kira oranı eşit değil. Sözleşmeye göre şirket, (mutfak hariç) ana binada 3 kat, 2. binada da 3 kat işletiyor ama, kira oranı yarı yarıya. İki bina arasında kullanım alanı (metrekare) farkı olsa bile, bu tutarın orantısız olduğu açık.
a) Şirket'e verilen hangi "1. bodrum", Mülkiye'ye kalan hangi "1. bodrum":
Sözleşmenin 11. maddesinin son paragrafında 1. BODRUM KAT, hem ŞİRKET'in, hem de İDARE'nin görünüyor.
Bunun bir hata olduğu açık, ama sözleşme hazırlanırken gösteren özenin (!) de bir göstergesi.
Bununla birlikte, İMO Ankara Şubesi'nin raporundan, -eğer, proje öyle kalırsa-Mülkiye'ye kalacak olanın sergi ve toplantı salonu olarak gösterilen 1. bodrum kat olduğunu anlayabiliyoruz.
b) Mülkiye'nin kullanımına bırakılan yerleşin tefrişi:
Mülkiye, 12 dairenin 15 yıllık kullanım hakkını, ayda 45.000 TL karşılığında verip 4 katı kullanabiliyor. Üstelik kendisine ayrılan yerlerin tefrişini kendisi yapacak:
"1. binadaki 1. bodrum kat, 2. kat, 3. kat, 4. katların tamamı imalatı tamamlanıp BİNA kullanım ruhsatı alınmak kaydıyla (...) İDARE'ye teslim edilecektir."
c) Mülkiye'nin kendi katlarını kullanması gecikebilir mi?
Bu düzenleme karşımıza ayrı bir sorun çıkarıyor. Şirket kendi işleteceği tesisler ile Mülkiye'nin kullanacağı binalara ayrı ruhsat çıkartacak (Oysa daha önce iki binanın ruhsatı birleştirilmişti) Kendi işleteceği yerlerin ruhsatını erken çıkartıp, Mülkiye'nin ruhsatını geç çıkartırsa bu durumda -dışarıda kira ödemeye devam eden- Mülkiye'nin zararının nasıl tazmin edileceği ya da Şirket'e ne yükümlülük getirildiği sözleşmede düzenlenmemiş. Mülkiye kendisine ayrılan yerlere geçemediği ya da Şirket'in hatası yüzünden geç geçtiği takdirde, Şirket inşaat kirasını (15.000) mı ödeyecek, işletme kirasını mı (45.000)?
Ayrıca sözleşmeye göre 2 ayrı bina var. 15 yılık işletme süresi ve işletme dönemi kirası (30.000+15.000) iki binanın birden tesliminden itibaren başlıyor. Şirket, -diyelim ki- 2. binayı erken bitirip işletmeye başlar, 1. binayı geciktirirse, bu kimin lehine? Çünkü, geciktirdiği süre, 15 yıl işletme süresine eklenecek.
"Yok canım öyle şey mi olur, o zaman, Mülkiye Teminat mektubunu nakte çevirmez mi" diyebilirsiniz. Oysa, inşaat tamamlandıkça, teminat tutarı düşürülüyor (madde 5/2)
"YATIRIM DÖNEMİ TEMÎNATI, Taahhüt edilen yatırım
tutarının % 67'si miktarında olup (....) ŞİRKET İş programına göre %
60 imalat seviyesine geldiğinde (...) % 40'lık dilimi serbest kalacaktır.
Devam eden imalat için yüzde 20'lik imalat için % 20'lik dilimi daha
serbest kalacaktır."
Mülkiye yüzde yirmisi kalmış teminat mektubunu nakte çevirirken (Onun hangi durumlarda bozdurulabileceği ayrı bir düzenleme) Şirket, ikisinden birini bitirdiği binayı işletip, Mülkiye'yi aylarca inşaat kirasına ve dışarıda kira ödemeye mahkûm edebilir; çünkü nasıl olsa o, inşaata harcadığı paranın bir bölümünü çıkarmaktadır.
Sizi yorduğum için özür dilerim. Ama, "SÖZLEŞME" yapmak, tam da böyle bir şeydir. Olmayacak durumları olacakmış gibi düşünmek ve bunları güvenceye kavuşturmak ya da yaptırıma bağlamak gerekir..
3 milyon TL'lik inşaat bedeli
Bu satırların yazarı Kamu Yönetimi mezunu, bu yüzden -haddimi bilip-hazırlanan "değerleme raporu" hakkında fikir beyan etmekten özellikle kaçınıyorum. Ama Özelleştirme Yasası'na girmesini, uzun bir hukuksal mücadele sonucu sağladığımız düzenlemede 10 dolayında değerleme yöntemi sayıldığını bunlardan yalnızca birinin değil, en az iki ya da üçünün birden kullanılması zorunlu iken niçin burada bir tek değerleme yöntemi kullanıldığını da bir dip not olarak kayda düşürüyoram.10
Yapılacak inşaatı bilemediğimiz için, inşaata nasıl 3 milyon TL değer biçildiğini bilemiyoruz.
Bu nedenle bir karşılaştırma da yapamıyoruz. Ayrıca, değerlemeyi yapacak danışman şirkete bildirilen inşaatın İMO'ya bildirilen (ve sonra değiştirilen) mi, yoksa başka mı olduğunu, ek rapor istendiğine göre, ikisinin birden mi bildirildiğini vb bilmiyoruz.
Ama, her şey tamamsa, 3 milyon TL'nin değerleme raporundaki inşaat bedelinden düşük olduğunu, bu nedenle de daha küçük bir inşaat yapılacağını ve bu durumda değerleme raporunda öngörülen sürenin de kısaltılması gerektiğini söyleyebiliyoruz.

Güncel tartışma
Güncel tartışma şu: "Mülkiye binaları yıkılsın mı, yıkılmasın mı?" Mülkiye'nin binasının yıkılmasına karşı çıkılmasını, yalnızca bir nostalji olarak görenler var. Gericilik diye görenler var. Eskicilik diye görenler var. Yaşlılık diye görenler var. Geçmişin anılarına dalıp, geleceğe bakmamak diye görenler var. "Toplumsal geleceğin anıları" diye yakışıklı sloganlar yarattığı sanıp -Türkçe'den sınıfta kalma pahasına- kuşak çatışmasından medet umanlar var. Bir de, "bu iş bitti, kaderinize razı olun, önümüze çıkmayın" diyenler var.
Tartışma, benim gibi "yanlış da olsa bir fikri iyi savunma" üzerine eğitilmiş münazara kuşağı için cazip. Ama, dilerseniz buna kapılmayıp bazı konularda anlaşalım:
Her yaştan, her dönemden, ağabey/abla ya da kardeş, herbirimiz için ortak kimliğimiz Mülkiyelilik. Hangi yılda mezun olursak olalım Mülkiye üyesiyiz. Bugün çeşitli nedenlerle karşı karşıya gelsek, hatta getirilsek bile, değişmeyecek tek gerçek bu.
Mülkiyelilik bize anamızdan-babamızdan miras kalmadı, her birimiz bu okulu kazanarak, burada okuyarak, Mülkiyeli olduk. Birbirimizden ne bir eksiğimiz, ne bir fazlamız var. Hiçbirimiz bir diğerinden daha az ya da daha fazla Mülkiyeli değiliz. Unvanımız ne olursa olsun, ister Birlik ya da Vakıf yönetim kurulu üyesi, ister şube yöneticisi, ister unvansız üye, (-ya da benim gibi- ister eski yönetici) hiçbirimiz Mülkiye'yi bir diğerinden daha az düşünmekle itham etme ya da kendine üstünlük payı çıkarma hakkına sahip değiliz.
İkinci olarak, hepimiz okulda -sonradan bir de Hukuk'u bitirenlere karşı alçakgönüllülük edelim- "asgari" hukuk eğitiminden geçtik. En az hukuk dersi alanımız bile -ki, çoğumuz Hukuk mezunlarını cepten çıkartacak kadar hukuk dersi aldık-hukuksal bir konuda doğruyu yanlıştan, hukuka uygun bir işlemi hukuka aykırı bir işlemden ayırt edecek hukuk bilgisine sahibiz. Hepimiz "mutlak butlan"ı, yetkisiz bir organ tarafından yapılan işlemin, "yoklukla malûl" olduğunu öğrendik.
Mülkiyeliler Birliği Vakıf Senedi'ne göre, kuruluşta vakfedilen "Mülkiye taşınmazları satılamaz." Bu, vakfı kurarken, vakıf mallarını bu amaca "VAKFEDEN" kurucuların iradesidir. Değiştirilemez. Bunu, bugünkü Mülkiyeliler Birliği Genel Kurulu bile değiştiremez. Mülkiyet devri sonucunu verecek bir işlemi yapmaya değil Birlik ya da Vakıf yönetim kurulunun, -bugünkü- Mülkiyeliler Birliği genel kurulunun bile yetkisi yoktur. Kurucu iradeyi kimse değiştiremez. Zaten, Mülkiyeliler Birliği Vakfı'nın genel kurulu yoktur. Genel Kurul, Mülkiyeliler Birliği'nin genel kuruludur. Ama, mallar, Mülkiyeliler Birliği Vakfı'nındır.
"Birlik genel kurulu, bizi seçti, demek ki bize yetki verdi" diyenlere, -üzülerek-Mülkiye'nin birinci sınıfında Hukuka Giriş ve Hukukun Temel Kavramları Dersi'ni anımsatmak zorundayım.
26 Aralık 2009 tarihli "resmi açıklama" açıklama çerçevesinde ek11
Mülkiyeliler Birliği tarafından yapılan -daha önceki- bir açıklamada "(...) Genel kurul tarafından yetkilendirilen Birlik ve Vakıf yönetim kurulları " diye bir ifade geçiyor ve bunu bazıları "Genel Kurul yönetime Mülkiye binaları için yetki verdi" biçiminde yorumluyor ve "benim gördüğüm kadarıyla, bu ibare her yönetim kuruluna onu seçen her genel kurul tarafından verilen "genel yetki”yi ifade etmek için kullanılmış bir sözdür." Denmişti ve ben, bu yazıda yukarıdaki sözleri demek istiyordum.
Buna koşut olarak "-benim bildiğim ve tanıdığım- mevcut Birlik ve Vakıf yönetim kurulu ile genel başkan, bunu "Vakıf binaları üzerinde verilmiş" bir yetki olarak yorumlamayacak ve savunmayacak hukuk bilgisine ve izana sahiptirler. Herhalde bu kendilerinin değil, başkalarının yorumudur. Yoksa bu tür bir yorumun “ zorlama” nın
ötesinde hiçbir Mülkiyeli 'ye yakışmayacak bir "zırva" olduğu açıktır. Benim bildiğim yönetim böyle bir yorum yapmaz." demiştim..
Ancak, 26 Aralık 2009 tarihli bir "resmi açıklamada" şu sözleri gördüm:
"Yeniden yapılandırma sürecini tüm yetkili kurulların katılımı ve iradesiyle devam ettireceğini ifade eden mevcut Mülkiyeliler Birliği Yönetim Kurulları, Genel Kurul iradesiyle yeniden yetkilendirilmiştir. "
Buna karşın ben, bu açıklamanın doğru olmadığına ve yönetim tarafından yapılmadığına inanmak istiyorum. Çünkü, bu açıklama doğru ise, başkalarını genel kurula dönük bir siyaset izlemekle suçlayan yönetim, genel kurul siyasetini çoook önceden bunun üzerine kurmuş demektir ve ayağında çarık olanlar bile bunu kolayca anlayabilir.
Ömrünce yeterince örgüt kurmuş ve yeterince örgütte 'genel sekreterlik' gibi, "ÖRGÜTE YÖNELİK" görevler üstlenmiş -ama bunların tümüne 'davetle gelmiş' biri olsam da, adaylığı ve seçim sürecini belirli taktiklerle yönetmeyi anlarım. Bir strateji izlemeyi de anlarım. Ama kimsenin kendisini bir diğerimizden daha zeki ve daha iyi hesap yapabilir olmasını kabul etmem, edemem.
Bence genel kurullar, adaylar açısından "kaybetmeyi göze alarak girilmiş yarışlar"dır. Ve en fazla kaybederler.
Hatta, hiç de alçak gönüllülük etmeden söyleyebilirim. "kazanmak üzerine inşa edilmiş stratejiler kaybetmeye mahkûmdur. "

LÜTFEN DİKKAT!
Mülkiyeliler Birliği Vakfı Yönetim Kurulu, vakıf binalarını işletebilir, işlettirebilir, işletme hakkını devredebilir. Ama, sonucu -satışa- mülkiyetin devrine yol açacak hiçbir işlemi yapamaz. Vakfa kuruluşta vakfedilen bir binayı ancak Vakfın kendisi yeni bir inşaat yapmak şartıyla yıkabilir. Yap-işlet-devret ya da yap-işlet vb gibi mülkiyetin devri sonucunu veren yöntemlerle devredemez. Bunun için mesele, "Mülkiye'nin yeni bir binası olsun mu, olmasın mı; Mülkiye bu binaya mahkûm mu, değil mi" meselesi değildir. "O sözleşmeyi imzalamaya imzalayanların yetkisi var mı, yok mu " meselesidir. Ve hukuken yanıt son derece açıktır: YOKTUR.
İhale sürecindeki, -ihalenin iptalinden sonra teklif alma, ihale komisyonunun değerlendirmesine sunmama ya da yeni ihale komisyonu kurmama vb gibi- etik ve hukuki açıdan son derece önemli sorunlardan başka, ihalenin iptalinden sonra verilen teklifleri değerlendirmeye alan, kabul eden, sözleşmeyi imzalayan ve onaylayan Vakıf Yönetim kurulundaki herkesin hukuksal sorumluluğu vardır. Bunu ne sonradan alınmış bir Birlik genel kurul kararı ortadan kaldırabilir, ne de yeni-eski, yaşlı-genç, nostaljik-füturistik vs gibi bir geyik tartışması, ne de "biz yaptık, oldu " vs anlayışı.
İnsanlar tarihe düşünceleriyle değil, yaptıklarıyla geçiyorlar. Bugün çok iyi bir şey yapmayı ya da yaptıklarını düşünenlerin yaptıkları şey, düşündüklerini tam aksi olabiliyor ve tarih o insanlar için hiç de düşünmedikleri yargılara varabiliyor.
İktidar ve unvanlar geçici, kişiler kalıcı. Hayat sadece bugünden ibaret değil, bugünün bir de yarını var. Bugün iktidarın verdiği güç ile yaptığı her şeyin, aldığı her kararın doğru olduğunu sananlar, yarın acı gerçekle karşılaştıklarında sırtlarında kalan sadece hukuksal ve cezai sorumluluk olacak, yanlarında ise hiç kimse... Ve ne yazıkki, ilk önce en yakın sandıkları kişiler kuyruklarına teneke bağlayıp arkalarından zil çalacaklar...
Neye Evet, Neye Hayır
Evet, Mülkiye'nin, günün gereksinimlerine yanıt verecek, modern, kendisine yakışır bir binaya ihtiyacı var. Evet, Mülkiye'nin bir kültür, yönetim vb sitesine ihtiyacı vardır. Mülkiye'nin toplumsal önderlik yapabileceği bir binaya ihtiyacı var. Bunu da yapmalı.
Ama yeri, Konur Sokak, No:1 değil.
Mülkiye, orayı koruyarak, kendisine başka yerde yeni bir bina yapabilir. Buna da kimse karşı çıkmaz. Konur Sokak, No:1, Mülkiye'nin dünü'dür, geçmişidir. Geçmişi inkâr ederek, yarın yaratılamaz. Mülkiye, hem geçmişini korumayı, hem geleceğini yaratmayı aynı anda başarabilir. (Genç kardeşlerim adına o bildiriyi yazıp imzaya açan arkadaşlarım kusura bakmasınlar, dün'ü olmayanlar, geleceğin anılarını falan yaratamazlar. 'Toplumsal'lık da, toplum adına sırça köşklerde karar vererek değil, toplum adına, toplumla birlikte , hatta, topluma rağmen mücadele ederek olur).
Mülkiye, Türkiye'nin geçmişi ve geleceği. Geçmişini de korur, geleceğini de kurar.
Kurar, çünkü, Mülkiye, babasından kalan evi, yap-sat'çı müteahhit'e veren mirasyedi değildir.
Kurar çünkü, Mülkiye, babasından kalan malı har vurup harman savuran haramyedi değildir.
Mülkiye, Mülkiye ise, kuruluşundan bu yana yüz elli yıl geçtiği için Mülkiye olmadı. Çünkü, eğer tevellüde bakılıp karar verilseydi, sadece "yaşlı" ve "eski" olurdu. Yeri de, nur yağma umuduyla "bit pazarı"... Geçen bir buçuk asırda Mekteb-i Mülkiye, önce SBO, sonra SBF ama, her zaman Mülkiye oldu, her zaman derdi -esprilere geçen biçimiyle önce Mülkiye de olsa- Türkiye oldu
Mülkiye, Mülkiye ise, yalnız II. Abdülhamit'e, Demokrat Parti'ye, 12 Mart'a, 12 Eylül'e, III. Abdülhamit Doğramacı'ya karşı çıktığı için Mülkiye olmadı. Mülkiye, inandığı şeyler için mücadele ederken bir bedel ödemesi gerektiğini bildiği ve her seferinde o bedeli fazlasıyla ödediği için Mülkiye oldu.
1 - HUKUSAL DURUM:
Bakın, Vakıf Tüzüğü (md.9) ne diyor?
"a)Vakıf, Birliğin kendisine devir ettiği taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını başka yerde bir taşınmaz mal almak suretiyle olsa dahi satamaz ve değiştiremez. (Birliğin vakfettiği binaların yıkılarak aynı yerde yeniden inşası, yeni tesisler ilavesi veya mevcut tesislerin daha gelişmiş duruma getirilmesi bu hükmün dışında kalır.)
b)Vakıf, Birlik tarafından devredilen taşınmaz mallar üzerinde Siteyi gerçekleştirmek için bile olsa mülkiyetin bir kısmını devredemez; keza bu taşınmaz mallar üzerinde üçüncü şahıslarla iştirak ve müşterek mülkiyet şeklinde anlaşmalar yapamaz, ortaklıklar kuramaz.
İşine gelen bir-iki "hukuksal" yorum üzerinden yeni bir 'hukuksal' dünya kuranların herşeyi yapabileceğini söyledikleri yöneticilerimiz için -aflarına sığınarak-bildirmek gerekir ki,
1 - (9/a) bendinin sonundaki parantez içindeki ifade, baştaki kayda istisna
getirdiği için (ki o kayıt, taşınmazları "başka bir yerde taşınmaz mal almak suretiyle
olsa dahi satamama ve değiştirememe" sınırı getirmektedir) olsa olsa, Mülkiyeliler
Birliği Vakfı'na, inşaatın tümünü kendisi yapması kaydıyla mevcut binanın
yıkılarak aynı yerde yeniden inşaası hakkını vermektedir.
2 (b) bendine göre Vakıf, (SİTEYİ GERÇEKLEŞTİRMEK AMACIYLA
BİLE OLSA) vakfa vakfedilen taşınmazlar üstünde yap-işlet-, yap-işlet-devret vb
haklar kuramaz.
Vakıf senedinde yer almayan ve sonradan edindiği taşınmazlar üstünde yap-işlet, yap-işlet-devret yapabilir, ama vakıf senedinde vakfa vakfedilen taşınmazlar üzerinde böyle bir yetkisi yoktur.
Bugün, Vakıflar Genel Müdürlüğü'nün "yorum"una sığınanların o yorumu bir kez daha okumaları ya da hukuki danışmanlarına bir kez daha sormaları gerekir ki, o yorum son derece açık olarak kurucuların iradesinin değiştirilemeyeceğini söylemektedir:
"Vakıflar Genel Müdürlüğü'nden senet değişikliği ile ilgili görüşü sorulmuştur: Vakıflar Genel Müdürlüğü görüşünde; Vakıf senidinin (a) fıkrasında birliğin vakfettiği binaların yıkılarak aynı yerde yeniden inşası, yeni tesisler ilavesi veya mevcut tesislerin daha geliştirilmiş duruma getirilmesinin mümkün kılındığını, 5737 sayılı vakıflar kanununun 12. maddesinde başlangıçta vakfa özgülenen mal ve hakların değiştirilmesi ve paraya çevrilmesi dışında vakfın malları üzerinde hür türlü tasarrufta bulunabileceğini(n) düzenlendiğini, değiştirilmesi düşünülen 9 (c) fıkrasının buna cevaz verdiği, yapılmak istenilen değişikliğe gerek bulunmadığı mütalaa edilmiştir. "
Bu Vakıflar Genel Müdürlüğü mütalaası ve ve bu Mahkeme kararı, kiralama'nın yap-işlet vb yöntemleri de içerdiğini söylüyor ama, onlar vakfın kuruluş senedinde özel olarak mülkiyeti devredilemeyeceği belirtilmiş taşınmazları kapsamadığı özel olarak belirtiliyor. Ve acı ki, Vakfı kuranların iradesine aykırı bir sözleşmenin verdiği hukuksal sorumluluğunu ortadan kaldırmıyor.
Yani mesele şu değil; "Vakıf yönetim kurulunun vakıf taşınmazlarını yap-işlet/yap-işlet-devret vs ile verme hakkı yok mu ? " Evet, o mahkeme kararına göre var. Var, ama Vakfın kuruluşunda vakfedilmiş taşınmazlar için değil, (eğer varsa) sonradan edinilmiş taşınmazlar için var. Şu anda yıkılacak iki bina o kapsamda değil.
Gelin açık olalım:
1 - Genel Merkez Binası'nın, Birliğin gereksinimlerine yanıt veremediği
doğrudur.
2 - Vakfın ve Birliğin, Türkiye'deki ve özellikle Ankara'daki, demokratik kitle
örgütlerinin istemlerine yanıt verecek, Mülkiye'yi bir toplumsal muhalefet merkezi
haline getirecek çalışmalar yapması için yeterli olmadığı doğrudur.
3 - Mülkiye'nin, her türlü teknolojik alt yapıya ve donanıma sahip, kültürel,sanatsal, sosyal vb gereksinimlere yanıt verecek bir binaya bir an önce kavuşması gerektiği de doğrudur.
4 - Tüm bunları bir kenara bırakın, mevcut binanın -Türkiye'deki her tür toplumsal gelişmenin önünde yer almış- Mülkiye'ye yakışmadığı da doğrudur.
Peki, tüm bunların karşılığı, hukuksuzluğu görmezlikten gelmek midir?
"Canım hukuku bir kere delmekten bir şey olmaz" mıdır? Bilgi sormayı ya da hak aramayı "hezeyan" saymak mıdır? İmzalanan sözleşmeyi aylarca gizlemek midir? Yoksa, -hangi yetkiyle ve nereden karar vermişse- "bu konuda hukuki sonuç doğurmayacak, yasal dayanaktan yoksun müdahaleler sürecin uzamasından Vakfın ve camianın zarar görmesinden öte bir sonuç yaratmayacaktır" diye fetva vermek midir?
Mevcut durumdan yalnızca bir kat fazla kazanılmasını "toplumsa geleceğin anıları" olarak pazarlamak mıdır?
Ben, hiçbir Mülkiyeli ağabeyim, ablam ya da kardeşimin, herhangi bir biçimde Mülkiye üzerinden kendine bir menfaat sağlamayacağına adım kadar eminim. Bunu aklımdan bile geçirmem ve kimsenin aklından geçirmesine izin vermem. Bu yazıyı yazma nedenim de budur. Bu genel kurul sürecini, bu konuda en küçük bir imayı bile taşıyan sözcüklerle kimsenin kirletme hakkı olmadığını da baştan herkese açık açık ifade eder ve kayıtlara geçiririm.
Zaten amacım, tümüyle iyi niyetle yapmış olduklarına emin olduğum bu sözleşmenin kendileri için ağır cezai sorumluluklar doğurduğunu en başta kendilerine duyurmaktır. Ne yazık ki, buna yetkileri yoktur ve hukuki sorumluluğu ağırdır.
Ayrıca, bu sözleşmeyi imzalamış tüzel kişilere peşinen duyururum ki, bu sözleşme hukuken geçersizdir.
Bu Sözleşme, -başta başkan çoğu yakın arkadaşım, dostum ya da sevgili ağabeyim ama üzülerek söylüyorum- genel kurulda bu yönetimi götürür. Bundan sonraki yönetimlere ne getirir? Sadece ve sadece sorun.
Hukuksal durum bir yana, etik açıdan -bence- hiçbir yönetimin bu kadar uzun vadeli bir sözleşme ile Mülkiye'nin 25 yılını bağlamaya hakkı yok. Hele bir genel kurul öncesinde.
Meseleye -kurulacak binanın neler getireceğini ya da getirmeyeceğini de göz önünde bulundurarak- bir de bu açıdan bakmak, kimlerin neden şundan yana, kimlerin neden bundan yana olduğuna takılmadan, sorunu belki daha iyi açıklar. Ve belki herkes meseleyi başka bir açıdan düşünme ihtiyacı duyar.
Yoksa, ne mahkeme kadıya mülk, ne Mülkiye, aynı yönetimlerle baki:
"Bakî, çemende hayli perişan imiş varak,
Benzer ki bir şikâyeti var rüzigârdan "
Mülkiye camiası, nereden ve nasıl estiği bilinmeyen rüzgârlar önünde sürüklenen bir yaprak değil. Gerekeni, gerektiği zaman yapar. Yeri genel kuruldur ve bu doğal bir nöbet değişimidir. Her genel kurulda olur.
Ama, aman dikkat, kendini rüzgâr sananlar ya da istediği rüzgârı estirebilirim sananlar, başka rüzgârların önünde savrulup gidebilirler.
O gün onlara omuz uzatan, sırt veren de yine bu kardeşleri, arkadaşları olacaktır.
Lütfen biraz sağduyu, lütfen biraz hukuk.
Bu raporun sonunda Mülkiye camiasına -affınızla- bir tek dileğimi iletmek için izin istiyorum. Buradaki çalışma içindeki tüm bilgilerin kullanımı serbesttir, eleştirisi de ha keza...Bu metni isteyen herkes -lehte ya da aleyhte- kullanabilir, yırtıp çöpe atabilir; aleyhine sinkaflı sözcükler yazabilir. Bunların tümü kabulümdür ve bence demokratik bir hakkın kullanımıdır.
Lakin, lütfen, kimse raporun bütününü göz ardı edip, içinden cımbızla cümle çekmesin. Bunu kabul etmem -ve alçak gönüllüğü bir kenara bırakarak söylüyorum-bunu yapanı da -izninizle- affetmem.
Birlik ve Vakıf yönetimlerine ve Mülkiye camiasına bütün sevdikleri ve yakınlarıyla birlikte mutlu, sağlıklı bir yıl dilerim.

Saygılarımla

N. İlter ERTUĞRUL


--------------------------------------------------------
1 Kamu Yönetimi, 1987. Eski MB yönetim kurulu üyesi ve genel sekreteri.
2 Bu sözleşmede niçin, Mülkiye ya da MB kısaltması kullanılmayıp İDARE sözcüğünün tercih edildiği de ayrı bir muammadır. Bu taraflarından birinin "İDARE" olduğu idari yargının görev alanına giren bir imtiyaz sözleşmesi/şartlaşması değildir. İki tarafın da özel hukuk kişisi, olduğu, sözleşmeden doğan ihtilafların adli yargıda çözüleceği bir "özel hukuk sözleşmesf'dir. Mülkiyeliler Birliği Vakfı, "İDARE" değildir. İDARE sözcüğü acaba bizim bilmediğimiz "hukuksal" bir yararı ya da sonucu mu sağlamaktadır yoksa bir geleneği mi sürdürmekten mi ibarettir? Eğer bir geleneği sürdürme amacıyla derpiç edilmişse, İDARE(?)den başta Vakıf kurucu iradesi olmak üzere o 'gelenek'in, başka kurallarına da uyması beklenir ki, bu sözleşmede ne kadar uyulduğu tartışmalıdır.
3 İşletmeci'nin sonuç alamayacağı tek talebi, bu sonuncusu olacaktır (!). Mülkiye'de dokunulmazlığını hakkıyla kazanmış ve her durumda koruyabilen tek yer Oyun Salonu'dur. -Eski bir Oyun Salonu'ndan da sorumlu üye olarak- hepsini bir kez daha saygıyla selamlarım. Nitekim, bu sözleşmede de Oyun Salonu'nun kazanılmış haklarını militanca korudukları, mekanlarını genişlettikleri, hem yazlık, hem kışlık oyun salonu elde ettikleri anlaşılmaktadır.
4 Sözleşme'de bu konu özel hüküm altına alınmıştır. Yönetimi bu nedenle tebrik ediyorum.(Md:3/2).
5 Bu rapor, Mülkiye Birliği Web Sitesi'nde yayımlanan; "Merkez Bina Projesi, Merkez Bina Projesi Duyurusu, SÖZLEŞME, ŞARTNAME, Ağaçların Özellikleri Hakkında Rapor, TMMOB İMO (Ankara Şube) Ekspertiz Raporu, Yapı Emniyeti Değerlendirmesi, 1082 Ada 9 ve 32 Numaralı Parseller Değerleme Raporu" çerçevesinde hazırlanmıştır.
Ancak, özel olarak belirtmek gerekmektedir ki, MB sitesinde yayımlanan Sözleşme'nin adı "MB VAKFI YAP-İŞLET-DEVRET SÖZLEŞMESİ'dir Bu Sözleşme'nin 2/2 (Sözleşme başlıklı) maddesinde bir de "ANA SÖZLEŞME" ifadesi geçmekte ve bu ibareden -açıklanmayan- bir ANA SÖZLEŞME olduğu sonucu çıkmaktadır.
Bu ibare bir hata da olabilir, gerçeğin itirafı da. Durum hangisi olursa olsun, bu çalışmadaki "SÖZLEŞME", Mülkiye kamuoyuna açıklanan "YAP-İŞLET-DEVRET Sözleşmesi"ni ifade eder.
Umar, diler ve inanırım ki, Sözleşme'de geçen "ana SÖZLEŞME" ibaresi bir ifade ya da örneği yukarıda gösterilen -"1. bodrum kat”ta olduğu gibi- gözden kaçmış bir yazım hatası ise, bunu en kısa zamanda düzeltir. Yok gerçekten bir ANA SÖZLEŞME var ise, bunun metnini hemen Mülkiye kamuoyuna açıklar.

6 Sözleşme'nin "İdarenin Sebep Olacağı Fesih Halleri"ni düzenleyen 19/B maddesine göre yukarıda verdiğim örnekler eğer "esaslı kusur" sayılırsa ve Şirket bu nedenle Sözleşmeyi feshederse, 19/B/2 maddesine göre, Mülkiye, o zamana kadar yapılmış harcamaları, -"faturalandırılmış resmi giderler" üzerinden de değil- "RAYİÇ PİYASA DEĞERİ ÜZERİNDEN % 25 FAZLASIYLA ödeyecektir.7 Böyle bir projede otopark, doğal olarak yeraltında yapılmak zorunda. Nitekim Dalokay'ın çizdiği projede de öyleydi. Üstelik Dalokay bunu yalnız Mülkiye'ye geleceklerin değil, tüm çevrenin gereksinimlerini karşılayacak ve aynı zamanda Mülkiye'ye gelir de sağlayacak bir otopark biçiminde tasarlamıştı. Ama, otopark yapıldığı takdirde, Şirket'e verilecek (dolayısıyla ŞİRKET'E gelir getirecek) alanlar daralacak. "Mülkiye camiası otoparkı istemiyor, onun için yapmıyoruz" açıklamalarını bu pencereden de değerlendirmekte yarar olabilir.

7 Böyle bir projede otopark, doğal olarak yeraltında yapılmak zorunda. Nitekim Dalokay'ın çizdiği projede de öyleydi. Üstelik Dalokay bunu yalnız Mülkiye'ye geleceklerin değil, tüm çevrenin gereksinimlerini karşılayacak ve aynı zamanda Mülkiye'ye gelir de sağlayacak bir otopark biçiminde tasarlamıştı. Ama, otopark yapıldığı takdirde, Şirket'e verilecek (dolayısıyla ŞİRKET'E gelir getirecek) alanlar daralacak. "Mülkiye camiası otoparkı istemiyor, onun için yapmıyoruz" açıklamalarını bu pencereden de değerlendirmekte yarar olabilir.

8 İfadeler, İMO Ankara Şube raporundan, Birlik sitesinde yayımlanan raporun PDF dosyanın WORD'e çevrilmesi yoluyla aynen alınmıştır. Kısaltma ve ifadeler rapora aittir. İmla işaretleri tarafımızdan düzeltilmiştir. Hata kalmışsa, bize aittir.

9 Açıkça belirlenmemiş "Sözleşme hükümlerinin taraflarca nasıl farklı yorumlanabileceğine" ilişkin bir örnek olarak bu düzenleme üzerinde biraz şeytanın avukatlığı yapma izni rica ediyorum:
Sözleşmeye göre 2. binanın tamamının işletmesi şirkete ait. 2. binanın kat sayısının artabileceği öngörüldüğü halde tarafların payları düzenlenememiş ve ek protokole bırakılmış.
2. Bina'nın tamamı Şirket'e ait olduğuna ve madde "yapılacak giderlerin ve yapılacak ilave alanların paylaşımı" biçiminde kaleme alındığına göre, "Ek Protokol" görüşmelerine taraflar hangi noktadan başlayacaktır? Örneğin Şirket'in; "2. Bina'nın tamamı Sözleşme'ye göre bana ait. Yine sözleşmeye göre, siz masrafla katılmak zorundaydınız ama katılamıyorsunuz, bu durumda masrafı ben yaptığıma göre, hiçbir kat vermiyorum, sadece kiranızı §u kadar artıyorum" demesi mümkün müdür?
Ayrıca, kat sayısında artış halinde katlara ne yapılacağı da önceden belirlenmemiştir. Diyelim Mülkiye buranın iki katına kendisi için misafirhane istedi, kütüphane istedi, idarehane vs istedi. Bunları Şirket'e nasıl kabul ettirecektir? Örnekler çoğaltılabilir.Sözleşme'de ertelenen her sorun, çözümlenememiş sorundur: Bu sorunu Sözleşme'yi yapan yönetimin çözemeyip, kendinden sonraki yönetimlere çıbanbaşı olarak bırakmaya hakkı yoktur. İlk genel kurulda yönetim değişirse; bu binalar nasıl yapılır, nasıl bölüşülür, karşılıklı davalar kaç yıl sürer? Bunlar üzerinde ciddi biçimde düşünülmesi gereken sorulardır.

10 Kimseyi zan altında bırakmak için değil, yalnızca deneyimi yansıtmak amacıyla söylüyorum ki, bu durumlarda araştırılan "değer"i, 1.000 TL de, 1.000.000 TL olarak da hesaplamak mümkündür. Örneğin mevcut rapordaki gibi değerlendirilecek taşınmazların "iki apartman vasıflı taşınmaz ile ev vasıflı taşınmaz" olarak ele alınması başkadır, İMO Ankara Şubesi'nin raporundaki gibi, Emsal Değeri, Nakit Akışı ve Maliyet değeri yöntemlerinden biriyle ele alınarak hesaplanması başkadır.
Üstelik bir yeni yapının ortalama ömrünün 50 yıl olduğu kabul edildiğine göre, bu sürenin üçte birini vermekte kimin kârı vardır? Değerleme raporunda, işletmecinin yapacağı yatırımı çıkarma süresi hesaplanmışken, yapı sahibinin (Mülkiye'nin) 15 yıl başkaları tarafından kullanımı nedeniyle uğrayacağı zarar maliyete katılmış mıdır?
11 Bu rapor ve görüşün yalnızca bu alt bölümündeki tırnak dışı ifadeler yönetimin resmi açıklamasından sonra yazılmıştır.